Bir arsaya ne kadar büyüklükte bina yapılabileceğini belirleyen en önemli değer emsaldir. Tapu ve imar işlemlerinde, arsa alırken ve kat karşılığı anlaşmalarında sık sık karşınıza çıkar.
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal, diğer adıyla kat alanı kat sayısı (KAKS), yapının emsale esas toplam inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır. Emsale esas alan = Parsel alanı × Emsal Örnek: 500 m² parsel, emsal 1,20 → 500 × 1,20 = 600 m² emsale esas inşaat alanı.
TAKS nedir?
Taban alanı kat sayısı (TAKS), yapının zemine oturduğu alanın parsel alanına oranıdır. Azami taban alanı = Parsel alanı × TAKS Örnek: 500 m² parsel, TAKS 0,30 → 150 m² taban alanı. Bu iki değer birlikte, yaklaşık olarak kaç katlı bir yapı yapılabileceğini gösterir: 600 ÷ 150 = 4 kat. Kat adedi veya bina yüksekliği ayrıca imar planında sınırlanmış olabilir.
Emsal harici alanlar nelerdir?
Bazı alanlar emsal hesabına dahil edilmez: sığınaklar, otoparklar, teknik hacimler ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 22. maddesinde sayılan belirli ortak alanlar gibi. Ancak önemli bir sınır vardır: emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
1 Temmuz 2026 değişiklikleri
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde 1 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren değişiklikle:
- Süs havuzu ilk kez tanımlandı; belirli koşullarda pergola ve süs havuzları emsal hesabı dışında bırakıldı,
- Umumi binalardaki ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık bazı alanların emsal hesabındaki durumu netleştirildi,
- TAKS sınırları ve asansör zorunluluğu gibi konularda yeni düzenlemeler yapıldı. Emsal harici alanlar için %30 üst sınırı değişmedi. Projenizi hazırlarken yönetmeliğin güncel metnine göre hareket edilmelidir.
Emsal ve TAKS değerlerini nereden öğrenirim?
Belediyeden alacağınız imar durum belgesinden. Belgede emsal, TAKS, kat adedi/yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları yer alır. → İmar durum belgesi nedir? Plansız alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.
Hızlı hesap
Değerlerinizi girerek emsal ve TAKS hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. → Emsal hesaplama aracı